- 申論題部分
一、請說明重建成本（Reproduction
cost）與重置成本（Replacement cost）之差異？（10分）
【擬答】
(一)重建成本：指使用與勘估標的相同之建材標準、設計、配置及施工品質，
於價格日期重新複製建築所需之成本。
(二)重置成本：指與勘估標的相同效用之建築改良物，以現代建材及標準設計
與配置，於價格日期建築所需之成本。
(三)二者之差異
- 重建成本：重新建造所需之成本。亦即重新建造與對象建物相同之建物，所需之成本。
- 重置成本：重新代替所需之成本。亦即因建材式樣或建築技術變遷，重建有所困難，而以重新代替對象建物效用之類似新建物，所需之成本。
◎本題出自本班教材「不動產估價概要」第五十七頁。
二、何謂土地殘餘法（The land
residual techniques）？並請列出其算式說明之。（15分）
【擬答】
(一)土地殘餘法之意義：
土地殘餘法係從建物及其基地之純收益，扣除歸屬於建物之純收益，求得歸屬於基地之純收益，再以土地收益資本化率加以還原，即可求得基地價格。本法主要應用在當所搜集之收益資料為建物及其基地一體時，而推求基地價格之方法。
(二)土地殘餘法之公式：
1.折舊後公式：
a－Br2
L＝────
r1
L：土地價格
B：建物價格
r1：土地還原利率
r2：建物還原利率
a：建物及其基地純收益
2.折舊前公式：
a－B(r2＋d)
L＝──────
r1
L：土地價格
B：建物價格
r1：土地還原利率
r2：建物還原利率
d：建物折舊率
(三)土地殘餘法之估價步驟：
土地殘餘法估價之步驟如下：
- 估計建物及其基地之總收益。
- 估計建物及其基地之總費用。
- 總收益減總費用，得純收益。
- 估計建物價格。（以成本法求取）
- 建物價格乘以建物收益資本化率，得建物純收益。
- 建物及其基地純收益減建物純收益，得土地純收益。
- 土地純收益除以土地收益資本化率，得土地價格。
◎本題出自本班教材「不動產估價概要」第八十頁。
三、請問以買賣實例比較法評估不動產價格時，應進行那些修正？
如何修正？（15分）
【擬答】
(一)應進行下列修正：
- 情況補正：情況補正指判定交易情況，對買賣實例價格是否符合市場合理買賣價格所做的修正。
- 期日修正：所選定之土地或土地含建築改良物之買賣實例形成日期與勘估標的之價格日期（估價期日）不相同者，應將因時差造成之價格差距，按土地或土地含建築改良物價格之指數加以調整。
- 區域因素修正：對象地與實例地若不在近鄰地區，則須進行區域因素比較（地區比較）。
- 個別因素修正：若對象地與實例地在同一近鄰地區，或雖不在同一近鄰地區但已完成區域因素修正，則必須進行個別因素比較（宗地比較）。
(二)修正公式（如何修正）：
100 □ 100 □
買賣實例價格×───×───×───×───＝修正後價格
□ 100 □ 100
↓ ↓ ↓ ↓
情況補正 期日修正 區域因素修正 個別因素修正
◎本題出自本班教材「不動產估價概要」第六十四∼六十六頁。
四、何謂獨立估價？何謂部份估價？（10分）
【擬答】
(一)獨立估價：不動產如由土地與建物結合，僅單獨就土地，而忽視建物存在而為估價。亦即不考慮建物對土地價格之影響。
(二)部分估價：不動產如由土地與建物合成一體之狀態。在其發揮機能下，就土地而為估價。亦即考慮建物對土地價格之影響。
◎本題出自本班教材「不動產估價概要」第五十七頁。
乙、測驗題部分：（每小題1.25分，共50分，須用2B鉛筆在試卡1－40題劃記，於本試題或試卷上作答者，不予計分）
(Ｂ)1.進行不動產之價值判定時，以對不動產外部情況之是否保持均衡來判定最有效使用，被稱為
何種原則？
(A)競爭原則
(B)適合原則
(C)均衡原則
(D)貢獻原則
(Ｃ)2.某不動產之純收益，每年推估為50萬元，若該不動產之還原利率為4％，則該不動產之收益價
格應為多少？
(A)200萬元
(B)1,000萬元
(C)1,250萬元
(D)2,000萬元
(Ｄ)3.下列何者係不動產的特性？
(A)數量無限
(B)同質性高
(C)經濟位置不變
(D)用途多樣化
(Ｂ)4.決定估價標的不動產估價額之基準日期，被稱為：
(A)估價日期
(B)估價期日
(C)估價時間
(D)估價期間
(Ａ)5.具有市場性之不動產，在合理之市場上可能形成之價格，被稱為：
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)限定價格
(D)試算價格
(Ｂ)6.分析判定勘估標的不動產所在地區具有何種特性及對價格有何影響，被稱為：
(A)一般分析
(B)區域分析
(C)個別分析
(D)行政分析
(Ｄ)7.運用市價比較法，透過幾個案例估算不動產價格，其最終價格應如何推
定方為妥適？
(A)以電腦亂數求得
(B)以幾何平均數求得
(C)以算術平均數求得
(D)選擇與估價標的條件較接近之比較案例試算價格
(Ａ)8.不動產之交易、成本、收益資料，應於何時蒐集？
(A)經常蒐集
(B)有需要時蒐集
(C)每年定期蒐集
(D)政府公布之房地產交易價格簡訊即可參考，不需另行蒐集
(Ｄ)9.影響不動產價格之個別因素資料，應於何時蒐集？
(A)每日定期蒐集
(B)每季定期蒐集
(C)每年定期全面調查整理
(D)於勘估現場時，實地評估分析比較
(Ｂ)10.不動產估價時所需之產權資料，應向下列何機關申請或閱覽？
(A)戶政事務所
(B)地政事務所
(C)內政部營建署
(D)工務局都市計畫課
(Ｃ)11.以土地租賃權與租賃地合併為目的之買賣所成立之價格，被稱為：
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)限定價格
(D)試算價格
(Ｂ)12.影響勘估標的所在地區之不動產價格的因素，被稱為：
(A)一般因素
(B)區域因素
(C)個別因素
(D)行政因素
(Ｃ)13.請問七公畝約等於多少坪？
(A)105坪
(B)205.38坪
(C)211.75坪
(D)231.41坪
(Ａ)14.正常情形下，空屋損失準備應如何提列方為妥適？
(A)斟酌當地租賃情形提列
(B)依實際出稱情形提列
(C)一律提列一個月
(D)一律提列半個月
(Ｂ)15.中正紀念堂係無市場性之公共不動產，其價格被稱為：
(A)正常價格
(B)特定價格
(C)平常價格
(D)限定價格
(Ｃ)16.以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量，並合計之方法被稱為：
(A)毛算法
(B)精算法
(C)細算法
(D)概算法
(Ｂ)17.運用土地開發分析法，以計算不動產之總銷售面積時，主要需依據下
列那項現行法令？
(A)建築技術規則
(B)土地登記規則
(C)不動產估價師法
(D)不動產經紀業管理條例
(Ｂ)18.下列何者較難以勘察現場方式取得完整的資料？
(A)使用現況
(B)產權狀況
(C)影響價格之環境因素
(D)影響價格之臨路狀況
(Ａ)19.計算建築物折舊額時所採用之定額法，又可稱為：
(A)直線法
(B)觀察法
(C)定率法
(D)償債基金法
(Ｄ)20.欲明瞭某宗都市土地的使用分區為何，最正確的資料為：
(A)市街圖
(B)地籍圖
(C)土地登記簿謄本
(D)地籍套繪都市計畫圖
(Ｂ)21.下列何者係計算建築物重置成本之直接方法？
(A)概算法
(B)單位工程法
(C)平均法
(D)毛算法
(Ａ)22.計算建築物重置成本之工程造價比率法，又可稱為：
(A)概算法
(B)單位工程法
(C)單位面積法
(D)毛算法
(Ｄ)23.下列何者係收益有限下，計算不動產收益價格之方法？
(A)不動產純收益乘以複利現價率
(B)不動產純收益乘以償還基金率
(C)不動產純收益乘以複利年金終價率
(D)不動產純收益乘以複利年金現價率
(Ｃ)24.與勘估標的相同效用之建築改良物，以現代建材及標準設計與配置，於估價期日建築所需之
成本，被稱為：
(A)建築成本
(B)重建成本
(C)重置成本
(D)比較成本
(Ｄ)25.尚未開發建築使用的土地，較適合運用下列那種估價方法估價？
(A)利率法
(B)收益法
(C)分配法
(D)土地開發分析法
(Ｂ)26.下列何者不是不動產市場的特性？
(A)涉及相關法令眾多
(B)買賣雙方人數眾多
(C)產品之個別差異性大
(D)買賣雙方資訊來源有限
(Ｄ)27.下列何者較可能產生正常價格？
(A)法院拍賣
(B)畸零地買賣
(C)土地增值稅轉嫁買主之交易
(D)透過仲介市場的一般買賣
(Ｃ)28.就訂定現行租金當時之純租金，乘上由物價、不動產價綜合考慮之變動率，加上估價當時之
必要費用，以求得試算租金之方法，被稱為：
(A)成本法
(B)比較法
(C)推算法
(D)差額分配法
(Ｂ)29.由純租金及必要經費所構成，在租金算定期間內，支付給出租人之一切經濟性代價，被稱為
：
(A)純租金
(B)實質租金
(C)支付租金
(D)法令租金
(Ａ)30.公共設施完備程度之差距修正率，被稱為：
(A)成熟度修正
(B)宅地化比率
(C)地價分配率
(D)部分別價值比率
(Ｄ)31.有可能變更為建築使用之土地，被稱為：
(A)熟地
(B)容積移轉地
(C)權利變換地
(D)宅地預備地
(Ｂ)32.下列何者不是運用市價比較法時所需直接進行的修正？
(A)情況修正
(B)一般因素修正
(C)區域因素修正
(D)個別因素修正
(Ａ)33.將地價作立體把握之後分配給各樓層之比率，被稱為：
(A)地價分配率
(B)空間權比率
(C)部分價值比率
(D)樓層別效用比率
(Ｂ)34.下列何者係續租租金之求算方法？
(A)土地殘餘法
(B)差額分配法
(C)建物殘餘法
(D)還原利率法
(Ｄ)35.以收益還原法以外之方法求得土地價格，從不動產純收益扣除歸屬土地之部分，即可得歸屬
於建築物之純收益，再以建築物之還原利率還原，以求得建築物收益價格之方法，被稱為
：
(A)土地殘餘法
(B)收益殘餘法
(C)底地殘餘地
(D)建築物殘餘法
(Ｂ)36.主張聯合貢獻說之大樓估價需運用下列何種比率？
(A)地價分配率
(B)樓層別效用比率
(C)專有部分價值比率
(D)共同部分價值比率
(Ｃ)37.假設土地價值構成比為百分之七十，建築物價值構成比為百分之三十，土地之還原利率為
5％，建築物之還原利率為6％，則不動產之綜合還原利率應為多少？
(A)4.3％
(B)4.8％
(C)5.3％
(D)5.7％
(Ｄ)38.下列何者可以表現出正常情形下，土地還原利率、建築物還原利率、綜合還原利率三者的高
低關係？
(A)土地還原利率居中
(B)土地還原利率最高
(C)綜合還原利率最高
(D)建築物還原利率最高
(Ｃ)39.某商業不動產之總收益為150萬元，若總費用率為總收益的百分之四十，則該不動產之純收
益應為多少？
(A)40萬元
(B)60萬元
(C)90萬元
(D)110萬元
(Ａ)40.下列那項費用可由不動產總收益中扣除而得到不動產之純收益？
(A)折舊費
(B)貸款利息
(C)大修繕費
(D)土地登記專業代理人費用
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